구만수 박사의 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법

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3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법

진정한 투자자는 자산축적을 위해 끊임없이 노력한다.

그래야 인간답게 살 수 있다.

세상의 모든 창조는 이미 존재하는 것들의 또 다른 편집이다.

개개인의 소유욕과 높은 지불능력이 지속되는 한 부동산 가격은 상승한다.

부동산 가격은 상승과 조정을 반복하면서 저점과 고점을 높여가고 그 결과 우상향 화살표를 만들어낸다.

우리의 재테크 공부 핵심은 부동산 시장가격의 상승과 조정시기를 파악하고 그러한 사이클에 맞게 투자해 초과수익을 올리고자 함이다.

부동산 시장의 상승과 조정의 흐름을 만들어내는 요인은 매우 다양하다. 수많은 요인이 서로 영향을 미치면서 시장형성에 기여한다. 많은 요인 중에서 필자는 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간의 심리, 수요와 공급 4가지 요인이 우선이라고 생각한다. 이러한 4가지 측면의 요인이 어떻게 부동산 시장의 상승과 조정에 영향을 미치는지 분석해봤다. 4가지 방향의 요인들은 때로는 개별적으로 때로는 같이 혼합돼 부동산 시장에 호재가 되기도 하고 악재가 되기도 하면서 시장을 이끌어간다.

투자자들은 대통령직인수위원회에서 발간한 백서를 통해 향후 5년간의 국정 철학을 살펴볼 수 있고 나아가 정부의 부동산 정책방향에 대해서도 알수 있다. 정부가 부동산 시장 규제를 강화할 것인지, 완화할 것인지 여부를 가늠해 볼 수 있는 중요한 자료이기에 투자의 나침반이라 할 수 있다. 그러므로 부동산에 관심이 있다면 정부가 바뀔 때마다 대통령직인수위원회 백서에 관심을 기울여야 한다. 

부동산 안정화라 해서 무조건 가격을 낮춘다는 의미가 아니다.

필자는 부동산 시장 하락이라는 표현보다는 조정이라는 말을 쓴다. 이유는 전체적이 ㄴ부동산 시장의 평균가격 추이를 볼 때 오일쇼크, 외환위기, 글로벌 금융위기 등 몇 차례 국내외적 충격적 사건이 발생했을 경우를 제외하고는 상승폭에 비해서 하락의 폭은 그리 크지 않기 때문이다.

상승국면에서 계속적인 상승을 예상하고 자신의 재정 능력이상으로 과도한 투자를 한 사람이라면 조정국면을 맞이할 경우 견디기 힘든 고난의 시기가 다가오게 되며 투자 손실로 이어질 가능성이 매우 크다. 

정부정책을 무시한 투자 행돋은 대가를 톡톡히 치르게 된다.

정부에서 부동산 시장을 부양하거나 규제를 가할 때 항상 분양권부터 건드린다는 것이다. 부양하려 한다면 분양권 전매를 허용하고 규제하려고 하면 분양권 전매를 금지한다. 분양권 시장은 소액으로 단기매매가 가능하기에 초보와 고수 구분없이 시장참여자가 많기 때문이다.

정부에서 펼치는 부동산 정책이 규제를 강화할 때는 침체시장으로 갈 확률이 높고 규제를 완화하고 부양할 대는 부동산 시장이 활황세를 나타낼 확률이 매우 높다. 역사적으로 그랬다.

정부의 부동산 정책에 따른 투자자의 대응방무안은 정부에서 규제를 완화하거나 경기부양을 위한 정책을 펼칠 때는 적극 투자에 동참, 규제정책을 내놓기 시작한다면 공격적인 투자보다는 재정 능력을 고려한 보수적인 입장에서 투자 시장에 참여하는 것이 바람직하다.

우리는 돈을 벌어서 경제적, 시간적으로 자유를 얻기 위해 투자에 관심을 가진다.

투자에 동참하지 못하고 반감을 갖거나 투자를 투기로 평가 절하하는 사람들은 경제적으로 어려움을 겪을 가능성이 큰 사람이다. 물론 전부 다 그런 것은 아니겠지만 자산을 늘리고 축적하는데 관심이 없다면 경제적으로 자유롭기는 쉽지 않다. 거칠게 표현하면 가난하게 산다.

물가상승률보다 못한 이자를 받기 위해서 금융기관에 목돈을 맡겨놓는 것은 경제학적으로 볼 때 바보들이나 하는 짓이다.

종이화폐가 시중에 많이 풀리면 종이화폐의 가치는 떨어지고 실물 자산인 부동산 가격은 상승한다.

신사임당, 세종대왕은 돈이 아니고 교환가치를 가지는 화폐일 뿐이다.

이 순간에도 종이화폐를 마구마구 찍어내는 만큼 실물 자산인 부동산의 가격은 마구마구 상승할 수밖에 없다는 것이 핵심이다.

통화량 감소 요인이 정부기관의 보도자료나 언론기사에서 자주 보일 때 향후 실물 자산의 조정이 올 수도 있겠다. 따라서 공격적인 투자는 자제하며 전열을 가다듬고 시장의 흐름을 예의주시해야 한다.

종이화폐가 시중에 넘쳐나서 가치가 하락하면 상대적으로 상품의 가격이 올라가는 것은 자본주의 경제체제에서 당연한 일이다.

인간은 이기적이지만 합리적이지 않다. 

이기적인 인간이 어떻게 합리적인 판단을 할 수 있는가? -아담스미스, 1759-

부동산 시장 전체 상황이 어려우면 좋은 부동산도 가격이 오르게 힘들고 시장상황이 좋으면 못난이 부동산도 가격이 오른다.